10.入居率

節税対策など遊休土地を利用しての賃貸マンション建築、多いですよね。それでふと思った本日の「疑問」はこれです。

疑問10(入居率)

最初、その建設を思い立って業者に連絡します。すると担当者が来て簡単な打ち合わせ後、その建築物件の収益予想、いわゆるシミュレーションをつくって持って来てくれます。そこには税制や空室補償などの説明文書、そして借入残高などの経年減少に照応した利益の推移など色々記載されています。ただその中でも案外軽く考えがちで簡単にスル―するのが入居率予想(逆に言えば空室予想)です。例えば「そうか、一年目は95％、数年後でも70％あるから…それに空室補償もあるし完璧だ!」なんて簡単に済ましてしていいものかどうか。なぜなら、そもそもこの入居率(空室率)はどのように調査し出てきたものでしょう。これ、まさにこれが本日の「疑問」です。そんなことは絶対ないでしょうが(もしくは無いと思います…いやそう信じたい)、しかしこの数字を操作してシミュレーションでの利益を調整できるのも事実なんです。実際、こうした入居率を調査公表する法人があり、県や市、区単位程度までの数値は公表されています。ただ、もう少し範囲を限定した建築エリアの状況は、その地域の不動産業者や賃貸マンションオーナーに聞くよりほかありません。本来、業者からもたらされるシミュレーションが、こうした地道な情報収集に裏打ちされたものなら大変結構なことです。しかし実際はどうなのでしょう。こうした「疑問」を払拭する意味でも、施主自身がそうした調査(地域の不動産業者や物件オーナーに聞いて回る)を実行してみてください。さらに融資絡みを期待してでしょう、大抵どこの銀行でも、そこのファイナンシャルプランナーが同様のシミュレーションをつくってくれます(おそらくタダで)。入居率欄を含め、こうしてできた二つのシミュレーションを是非比較されることをお勧めします。

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